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Cosa si intende per Difformità Catastale?

Dal primo luglio 2010 è entrata in vigore la norma che impone la verifica della regolarità catastale dei fabbricati prima del rogito. Il notaio, prima della stipula degli atti di vendita dei fabbricati, o di altri atti con i quali si trasferiscono o costituiscono diritti reali sugli stessi deve verificare che l’immobile sia regolarmente censito in catasto a nome del legittimo proprietario (o titolare del diritto reale), il quale deve dichiarare o fare attestare da un tecnico abilitato che ci sia corrispondenza fra lo stato di fatto e la documentazione catastale Non è più possibile, dunque, vendere un fabbricato, se non è regolarmente dichiarato in catasto, ma neppure se l’intestazione catastale non corrisponde alla realtà, se la planimetria depositata in catasto non raffigura esattamente lo stato di fatto dell’immobile, o se gli altri dati caratteristici dell’immobile (consistenza, categoria, classe e rendita catastale) non sono aggiornati. La mancanza di queste dichiarazioni determina la nullità dell’atto, e dunque l’invalidità della compravendita o dell’atto relativo all’immobile (art. 29, comma 1-bis, della legge 27 febbraio 1985 n. 52, introdotto dall’art. 19, comma 14, del decreto legge 31 maggio 2010, 78, come risultante dalla legge di conversione 30 luglio 2010, n. 122).

 

Come prepararsi al rogito notarile?

La prima novità riguarda la planimetria catastale del fabbricato. Già in precedenza veniva spesso consegnata dal venditore al notaio, insieme all’atto di provenienza e agli altri documenti della casa. Oggi questo diventa un obbligo inderogabile. Il notaio deve verificare che esista in catasto una planimetria che rappresenta l’immobile, dunque il venditore gli deve consegnare la copia recente della planimetria “ufficiale”, quella rilasciata dall’Agenzia del territorio e corrispondente all’originale depositato in catasto. La copia della planimetria catastale deve essere recente, dunque dobbiamo richiederla poco prima del rogito. Al momento dell’atto, il venditore deve dichiarare sotto la propria responsabilità che la planimetria depositata in catasto (e di cui viene allegata copia all’atto notarile) è conforme allo stato di fatto dell’immobile. Il venditore deve inoltre dichiarare la conformità allo stato di fatto di tutti i dati catastali del fabbricato, riportati nell’atto. La dichiarazione del venditore può essere sostituita dall’attestazione di un tecnico abilitato alla presentazione di atti di variazione catastale. Se la planimetria o i dati catastali non corrispondono alla realtà, devono essere aggiornati (con l’intervento di un tecnico, a spese del venditore), prima del rogito. Ecco perché è opportuno verificare la situazione catastale fin dal momento della firma del contratto preliminare, per evitare che sorprese dell’ultimo minuto costringano a rinviare la data prevista per il rogito.

 

Cosa fare in presenza di una Difformità Catastale?

Negli anni passati e in parte ancora oggi, numerosi immobili sono stati modificati senza richiedere al Comune la relativa autorizzazione edilizia e senza provvedere all’aggiornamento della planimetria catastale. E’ importante ricordare che la regolarità urbanistico/edilizia di un immobile non determina automaticamente la regolarità catastale dello stesso e viceversa. Essendo le regolarizzazioni urbanistico/edilizie, sempre se realizzabili, molto onerose in termini economici, è sicuramente preferibile che un immobile sia regolare in ambito urbanistico/edilizio e difforme nell’ambito catastale piuttosto che il contrario.

In caso di regolarità urbanistico/edilizia le eventuali variazioni o aggiornamenti catastali per

difformità o errori nella documentazione catastale sono di rapida esecuzione: i dati anagrafici degli intestatari, la toponomastica, la correttezza della titolarità, i dati dell’immobile erroneamente indicati in visura, sono aggiornabili per mezzo di una semplice istanza di correzione della visura catastale in presenza di planimetria catastale difforme dallo stato di fatto si deve procedere ad una variazione catastale per aggiornare la planimetria

In caso di irregolarità urbanistico/edilizia le cose si complicano: se le planimetrie catastali corrispondono allo stato di fatto dei luoghi, si deve procedere alla sola regolarizzazione edilizia, ricordando che quest’ultima non sempre è realizzabile se le planimetrie catastali non corrispondono allo stato di fatto dei luoghi, per primo si deve procedere alla regolarizzazione edilizia (sempre se realizzabile) e successivamente ad una variazione catastale per aggiornare la planimetria

Acquistare e vendere casa in sicurezza, alcuni utili consigli.

Per acquistare un immobile in totale sicurezza è sempre necessario verificare la corrispondenza fra lo stato di fatto dei luoghi e la documentazione catastale ma soprattutto la regolarità urbanistico/edilizia per verificare l’assenza di irregolarità o abusi edilizi. E’ di fondamentale importanza sapere che quanto rappresentato nella planimetria catastale “non è probatorio” e non rappresenta in alcun modo un’autorizzazione edilizia (concessione, permesso di costruire, DIA, Cila, etc…) regolarmente depositata ed approvata dal Comune. L’acquirente, ovvero il nuovo proprietario, che dovesse comprare “alla cieca” senza aver fatto le opportune verifiche, comprerà anche queste irregolarità. Purtroppo in questa situazione si trovano anche proprietari che non hanno effettuato interventi senza autorizzazione ma hanno ereditato lo stato di fatto dal vecchio rogito. Ricordati di verificare sempre la documentazione relativa alla regolarità urbanistico/edilizia e successivamente quella catastale. E’ consigliabile verificare la conformità catastale già in fase di compromesso per evitare ritardi dovuti agli aggiornamenti di eventuali difformità. La conformità catastale deve essere specificamente dichiarata all’interno dell’atto da parte del venditore e la planimetria catastale va allegata al rogito. SE STAI ACQUISTANDO: in caso di Difformità Catastale è tuo diritto esigere che il proprietario dell’immobile provveda a sue spese all’aggiornamento della documentazione catastale prima del rogito notarile. Puoi fare inserire la realizzazione dell’aggiornamento catastale come clausola sospensiva del preliminare di compravendita che sottoscriverai solo quando la documentazione catastale risulti corretta.

SE STAI VENDENDO: prima di promuovere la vendita del tuo immobile, fai eseguire le necessarie verifiche e nel caso i necessari aggiornamenti e variazioni. Eviterai così inutili perdite di tempo e contestazioni, velocizzando notevolmente l’iter di compravendita.

 

Lievi difformità catastali, quali sono e come comportarsi.

In linea di principio come anche indicato nella Circolare dell’Agenzia delle Entrate n.2/2010 in presenza di lievi difformità catastali si può evitare l’aggiornamento della planimetria catastale. Dalla circolare si evince che sono considerate lievi difformità tutte le variazioni allo stato dei luoghi rispetto a quanto indicato nelle planimetrie catastali che non hanno comportato: variazione al numero dei vani, cambi di destinazione d’uso anche parziali, aumento della superfcie calpestabile, variazione del numero di unità, ecc… E’ possibile evitare la variazione catastale in caso di leggero spostamento di una porta, errori grafici o altre piccole difformità che pur variando la superficie dei vani non ne variano il numero. Nel caso in cui la difformità tra la planimetria catastale e lo stato di fatto sia relativo alla realizzazione o allo spostamento di bagni e cucine (anche senza spostamento di tramezzi), realizzazione di un ripostiglio, soppalchi o altre difformità non considerabili “lievi” è necessario provvedere alla variazione catastale. Indicativamente si possono considerare lievi difformità tutte quelle variazioni che non comportano la variazione della rendita catastale. Va prestata molta attenzione a quelle che possono essere considerate lievi difformità catastali che invece si rivelano spesso essere delle gravi difformità urbanistico/edilizie. Consigliamo per questo di richiedere ad un tecnico la dichiarazione di conformità catastale per sollevarsi dalle responsabilità di un’errata interpretazione della normativa.

 

A chi rivolgersi in caso di Difformità Catastale?

Normalmente ci si affida ad un tecnico abilitato (Geometra, Architetto, Ingegnere, Perido Edile, ecc…) che può redigere un attestato di conformità con cui si dichiara la rispondenza tra stato di fatto e dati catastali, sgravando così il venditore e il notaio dalla responsabilità della dichiarazione.

 

Immobili soggetti ed esclusi dalla verifica della Regolarità Catastale

Le nuove norme, oltre che alle compravendite, si applicano a tutti gli atti che trasferiscono la proprietà di un fabbricato (per esempio le donazioni e le permute), agli atti che costituiscono o trasferiscono un diritto reale (per esempio l’usufrutto o la nuda proprietà), alle costituzioni e modifiche di servitù e alle divisioni. La legge di conversione ha invece espressamente escluso dall’applicazione delle nuove norme gli atti che costituiscono, modificano o estinguono ipoteche, che invece erano compresi nella definizione originaria del decreto entrato in vigore il primo luglio 2010. Oggi, pertanto, non è più obbligatorio regolarizzare la situazione catastale del fabbricato per poter ottenere un mutuo ipotecario. Le nuove regole fanno riferimento a tutti i “fabbricati già esistenti” e alle “unità immobiliari urbane”.

L’Agenzia del Territorio (Circolare n. 2 del 9 luglio 2010) ha chiarito che si intendono dunque esclusi dalla nuova normativa:

 le particelle censite al catasto terreni;  le aree urbane e il lastrici solari, iscritti al catasto fabbricati con indicazione della sola superficie (ai sensi dell’art. 15 del d.P.R. 26 ottobre 1972, n. 650);  i fabbricati iscritti in catasto come “in corso di costruzione” o “in corso di definizione”, sempre che non siano ancora stati ultimati o definiti;  i fabbricati iscritti in catasto come “unità collabenti”, in quanto non più abitabili o utilizzabili per l’uso a cui sono destinati.

L’Agenzia del Territorio (Circolare n. 3 del 10 agosto 2010) ha precisato inoltre che si intendono esclusi dalla nuova normativa anche i cosiddetti “beni comuni non censibili”, cioè i beni comuni a più unità immobiliari e privi di rendita catastale, come per esempio scale, androni, aree comuni di passaggio, cortili condominiali, che non presentano un’intestazione catastale e per i quali non è neppure prevista la redazione di una planimetria. Le nuove regole si applicano invece ai cosiddetti “beni comuni censibili”, come per esempio l’alloggio del portiere, che pur essendo comuni a tutti i condomini hanno una rendita catastale, e per i quali la planimetria deve essere depositata in catasto.

 

Alcuni casi pratici di Difformità Catastale

Una volta mi e’ capitato di vedere un abbaino aperto sul tetto e, siccome la casa l’aveva costruita il papa’ degli attuali proprietari che l’hanno avuta per successione, questi non ne sapevano assolutamente nulla. A livello catastale e’ una cosa che non si vede, e si vede solo a livello urbanistico e loro, in buona fede, avendo tutto il resto della casa apposto, pensavano che anche quella cosa fosse in regola urbanisticamente con il progetto originario presentato e con le successive varianti al progetto. In realta’ non lo era e quindi sono dovuti ricorrere ad una sanatoria (che e’ una pratica urbanistica fatta da un tecnico abilitato che “sana”, o meglio regolarizza, la difformita’). Il problema e’ che non tutte le cose sono sanabili, ed il condono e’ chiuso e quindi non e’ possibile chiederlo. N.d.a.: differenza tra sanatoria e condono: sono entrambe pratiche urbanistiche, solo che mentre con la sanatoria si possono regolarizzare lavori che comunque si potevano realizzare ma all’epoca in cui sono stati fatti non era stato dichiarato niente al comune, col condono si potevano regolarizzare anche i lavori che non si potevano realizzare perche’ contrari alle normative edilizie.

Un altro esempio di non conformita’ urbanistica sono i famosi sottotetti realizzati e ceduti dai costruttori di condomini. Ne hanno fatti a palate: dove in teoria c’ era il sottotetto del condominio hanno ceduto l’ uso o la proprieta’ all’ acquirente dell’ ultimo piano. In realta’, nella maggior parte dei casi, quei sottotetti sono completamente abusivi, cioe’ non poteva essere realizzato nemmeno un ripostiglio non essendoci la cubatura (cioe’ il volume che era possibile edificare per quel fabbricato era gia’ esaurito col resto del condominio, e quindi non si potevano fare altre stanze). Nel caso in cui siamo piu’ fortunati sono praticabili, cioe’ ci si puo’ accedere per fare magari magazzino o guardaroba, ma non abitabili, cioe’ non ci si puo’ fare un locale abitabile tipo camera, soggiorno, cucina, perche’ hanno un’altezza media inferiore ai 2

metri e 70 centimetri, o non hanno una superficie utile finestrata superiore ad 1/8 della superficie stessa delle stanze (che e’ un requisito essenziale per definire abitabile una stanza). Ho visto case in cui sono state abbattute delle pareti che delimitavano soggiorno con ripostigli ciechi (per ampliare quindi il soggiorno) creando un problema insuperabile, perche’ a quel punto la superficie finestrata apribile diventava inferiore ad 1/8 di quella che era la nuova superficie cosi’ allargata, ed il soggiorno non poteva piu’ essere soggiorno abitabile.

E ancora un altro esempio e’ quando nei condomini abbiamo un appartamento che magari ha nella planimetria una finestra che in realta’ non c’e’ o viceversa. Questo e’ un problema perche’, solitamente , se c’ e’ in un appartamento c’ e’ anche su tutti gli appartamenti orientati sullo stesso lato. Quindi, seppur si possa sanare la situazione di quell’ appartamento specifico, nel momento in cui si va a farlo e’ come denunciare le non conformita’ di tutti gli altri appartamenti, e di conseguenza “ si mettono nei guai” i proprietari di tutti gli altri appartamenti (e questo non e’ mai simpatico, perche’ si possono rovinare dei rapporti condominiali).

Altri esempi, addirittura ben piu’ gravi, li troviamo quando nelle case le recinzioni non sono fatte effettivamente dove risultano i confini dalle planimetrie catastali, e magari nella realta’ c’ e’ la recinzione che attraversa la proprieta’ di un terzo, o viceversa il terzo sta usando una parte del mio giardino in quanto la recinzione e’ stata fatta sulla mia proprieta’. Qui sorgono problemi ben piu’ gravi perche’ abbiamo a che fare con diritti di proprieta’ acquisiti da parte mia o da parte di terzi, ed entriamo nel ragionamento di un eventuale acquisizione per usucapione (se ti capitasse il caso ti consiglio di risolverla sempre amichevolmente, sia per questione di costi che ti tempi).

Abbiamo anche il problema di bagni realizzati nei sottotetti, ma bagni con altezza media inferiore ai 2 metri e 40 centimetri e di conseguenza non possono essere sanati.

Poi ci sono dei comuni che ti obbligano ad avere un ripostiglio all’ interno dell’ abitazione con una superficie minima o massima e, se questo non e’ stato realizzato, hai una situazione che non e’ sanabile. Devi percio’ creare (o ricreare) il ripostiglio prima di procedere alle visite con i potenziali acquirenti (o li devi avvisare in fase di visita che rifarai il ripostiglio), perche’ il problema e’ che se l’ acquirente vede la casa senza il ripostiglio, fa il preliminare e la vuole acquistare cosi’ come la vede, poi tu non gliela puoi vendere senza ripostiglio (perche’ e’ previsto dalla normativa), ed in questo caso ti possono chiedere la risoluzione del preliminare con restituzione del famoso doppio della caparra. Sei praticamente preso tra due fuochi: cliente che vuole la casa senza ripostiglio (perche’ cosi’ l’ha vista) e comune che ti impone che ci sia.

Questi sono solo alcuni dei casi che si possono incontrare, e ti assicuro che in giro ce n’è letteralmente a migliaia.

Di sicuro tutte queste non conformita’ devono essere sistemate prima di procedere al rogito notarile e ancora prima di fare una proposta di acquisto. Quindi la regola per vendere casa in maniera sicura e’: prevenire e’ meglio di curare.

( Autore: Catastosemplice.it )